предположение! Джунгли – четыре причины, почему не стоит верить в «непобедимость недвижимости»
Организация, сочетающая в себе бесчисленное множество различных элементов, не движима каким-то одним конкретным элементом. (датский физик Пер Бах)
Давайте изменим его на что-нибудь попроще. Если в человека выстрелили более 100 пуль, невозможно узнать, какая пуля стала причиной смерти человека. Однако ясно, что чем больше пуль в вас попадет, тем выше ваш шанс умереть.
С прошлого года правительство приняло ряд мер, чтобы успокоить быстрый рост цен на квартиры в сеульском «поясе реки Хан». Они приняли интенсивные меры по подавлению спроса, такие как ограничение лимитов кредитов и введение системы разрешений на сделки с землей (система Тохео) по всему Сеулу и некоторым частям провинции Кёнгидо. Нынешний рынок недвижимости не рухнул из-за «менталитета непобедимости недвижимости», но видно, что он уже истекает кровью от многочисленных пуль.
Премиум-сервис подписки JoongAng Ilbo «The JoongAng Plus» (предоставляет инвестиционный контент, где вы можете получить знания, информацию и идеи одновременно. Сегодняшний выпуск «Рекомендуется! JoongPlus» объяснит четыре причины, почему вам не следует верить в «непобедимость недвижимости».
«Если на рынок недвижимости потекут крупномасштабные бонусы за производительность от сотрудников крупных полупроводниковых компаний, цены на жилье могут снова вырасти».
Это одна из логик, выдвигаемых «непобедимыми риэлторами». Так ли это на самом деле? Давайте попробуем калькулятор.
Если предположить, что молодая пара, работающая в крупной компании по производству полупроводников, получает премию в размере 200 миллионов вон каждый, а в общей сложности 400 миллионов вон, то сумма, которую пара получит после уплаты налогов, находится в диапазоне около 200 миллионов вон. До принятия мер 27 июня прошлого года, когда эта пара, не владевшая собственным домом, приобрела дом стоимостью более 2,5 миллиардов вон, они могли получить кредит на сумму более 1,2 миллиарда вон, принимая во внимание соотношение кредита к стоимости (LTV) и коэффициент обслуживания общего долга (DSR). Но сейчас это возможно только до 200 миллионов вон. Хотя был получен дополнительный доход в размере около 250 миллионов вон, размер кредита был уменьшен более чем на 1 миллиард вон, поэтому покупательная способность дорогих домов стала намного слабее.
Репортер Ким Джу Вон
Другими словами, недавнее снижение фактических цен сделок с дорогими домами — это не просто эффект «улучшения налога на передачу собственности и прекращения отсрочки», но результат комбинации нескольких факторов, включая предыдущие меры по подавлению спроса и последовательное послание президента. Денежная лаборатория сегодня [머니스쿨]В этой статье мы рассмотрим четыре фактора риска, в которые не следует поспешно инвестировать, полагая, что недвижимость непобедима.
💣Риск① Ловушка с эффектом воздушного шара
После мер, принятых 15 октября прошлого года, возник эффект воздушного шара, поскольку размер кредитов менялся в зависимости от цен на жилье. В этом году объем сделок и темпы роста цен на жилье в трех районах Каннама остались на прежнем уровне, в то время как цены в ранее игнорируемых районах, таких как Кванак-гу и Сонбук-гу, значительно выросли. Поскольку на квартиры стоимостью менее 1,5 миллиарда вон можно получить кредит в размере до 600 миллионов вон, спрос сосредоточился на квартирах средней и низкой цен.
Это явление также имело место на заключительных стадиях прошлого бычьего рынка в Сеульском регионе (2007, 2021 гг.). Приняв меры от 15 декабря 2019 года, администрация Мун Чжэ Ина запретила ипотечные кредиты на дома стоимостью более 1,5 миллиарда вон и использовала политику, позволяющую выдавать до 40% кредитов на дома стоимостью 900 миллионов вон или меньше. В результате тенденция к росту в трех районах Каннама замедлилась, и возник эффект воздушного шара, при котором спрос сосредоточился на относительно недорогом жилье.
Можно сказать, что введение системы тохео или дифференцированных правил кредитования является временной мерой по подавлению спроса, когда так называемая верхняя недвижимость в Сеуле перегрета. Такая политика может управлять интенсивностью регулирования более гибко, чем налоги. Это означает, что если рынок недвижимости Сеула ослабнет, правила могут быть постепенно смягчены в любое время.
В этом случае восстановленный спрос вернется в три района Каннама. В этом процессе регионы, получившие выгоду от эффекта «баллона», обречены на долгое время оказаться в маргинальном положении.
💣Риск ② Предыстория, которая позволяет правительству терпеть медвежий рынок
На рынке квартир в Сеуле был период продолжительного медвежьего рынка. Он охватывает период с 2010 по 2013 год, период правления администрации Ли Мён Бака и первые годы правления администрации Пак Кын Хе.
Во время правления администрации Ли Мён Бака сильный экспорт в Китай, сосредоточенный на автомобилях, химикатах и нефтеперерабатывающих заводах (автомобильных, химических и нефтеперерабатывающих заводах), компенсировал вялый внутренний спрос, давая время продержаться даже тогда, когда цены на жилье в столичном регионе упали. По совпадению, администрация Ли Джэ Мёна также наблюдает экспортный бум, ориентированный на искусственный интеллект, полупроводники и электроэнергетику, в дополнение к существующим судостроению и оборонной промышленности. Похоже, что правительство наращивает свою «силу, чтобы выдержать» падение цен на недвижимость.
#меня #течет #кровь #после #выстрелов #признака #которые #положат #конец #моему #поражению #сфере #недвижимости
Читайте также
