«Я юрист, и вот мои 6 советов по безопасной аренде жилья на короткий период времени»

Предложите свое жилье для краткосрочной аренды на такой платформе, какЭйрбнб не без риска. Правила ужесточаются, варьируются от города к городу, а прокатные компании, нарушая законодательство, подвергают себя значительным юридическим рискам, а в определенных ситуациях даже судебным разбирательствам с угрозой крупных штрафов.

Адвокат Ксавье Демезуа защищает многочисленные компании по аренде жилья, особенно в крупных городах, настолько, что сделал это своей специализацией. Будучи инициатором многочисленных решений, благоприятствующих владельцам, он теперь заявляет об уникальном опыте в сильно меняющемся законодательстве о сезонной аренде мебели, предмете, который он практикует и преподает на юридическом факультете Университета Пантеон-Сорбонна. Вот его советы по аренде жилья со спокойной душой.

1. Ознакомьтесь с правилами вашего муниципалитета.

Прежде чем сдавать жилье в краткосрочную аренду, приоритетом является обеспечение соблюдения местных правил. Фактически это одна из особенностей этого права: оно варьируется от одного муниципалитета к другому. Если взять пример Парижа, то основное место жительства разрешено арендовать максимум на 90 ночей в год.

По истечении 90 дней владелец подлежит штрафу в размере 10 000 евро за год превышения. Если парижское жилье представляет собой вторичное место жительства арендодателя – если помещение не является коммерческим и не имеет специального разрешения от градостроительных служб мэрии – сдавать его в аренду просто запрещено, рискуя подвергнуться гражданскому штрафу в размере до… 100 000 евро!

В Париже с 2021 года., более 1000 компаний по аренде были привлечены к ответственности за несоблюдение действующих правил. Многие другие города, такие как Бордо, Лилль, Марсель или Монпелье инициировали проверки и судебные разбирательства против определенных компаний по прокату автомобилей. От закон от 19 ноября 2024 года, известный как «закон Ле Мера»правовой арсенал теперь может быть распространен на более мелкие муниципалитеты, если последние решат проголосовать за внедрение обязательной системы, уже действующей в крупных городах Франции.

Некоторые муниципалитеты, напротив, до сих пор не приняли законы и довольствуются простым заявлением в мэрии. «Моя рекомендация как юриста, прежде чем приступить к аренде, — тщательно проконсультироваться с градостроительными службами вашего муниципалитета о любых необходимых декларациях или разрешениях, а также о действующих запретах.советует М^е Демеузой. Кроме того, необходимо поддерживать регулярный правовой мониторинг на случай, если муниципалитет изменит свои правила после сдачи недвижимости в аренду. »

2. Ознакомьтесь с положениями правил совместной собственности.

Правила совместного владения зданием подлежат принудительному исполнению в отношении арендодателей. В правилах может быть предусмотрен пункт, прямо запрещающий краткосрочную аренду, аренду с мебелью или даже аренду отдельных комнат в жилом помещении.

«Если раньше для запрета краткосрочного срока требовалось единогласие, то теперь, после принятия закона Ле Мера от 19 ноября 2024 года, ваше совместное владение может проголосовать за этот запрет упрощенным большинством (двойное большинство совладельцев здания, представляющее не менее 2/3 голосов совладельцев)»указывает М^е Демеузой. Однако будьте осторожны: такой запрет остается предметом единогласного голосования, если совместное владение решит распространить его на участки, относящиеся к основному месту жительства владельца или к предприятиям. Единогласие также остается необходимым, если положение о размещении в правилах совместной собственности позволяет осуществлять коммерческую деятельность в жилом помещении.

“Поэтому, если ваше совместное владение решит запретить краткосрочный созыв общего собрания, убедитесь, что доверительный управляющий принял правильное применимое большинство и что этот запрет не является незаконным. Мой офис смог оспорить многочисленные созывы общих собраний, которые требовали единогласия голосов, а не упрощенного голосования, особенно когда практика коммерческой деятельности была разрешена на жилых участках.настаивает М^е Демеузой. Стоит отметить, что положения закона Ле Мера, разрешающие упрощенное мажоритарное голосование, в настоящее время являются предметом обжалования в Конституционном совете по инициативе его кабинета – решение должно быть известно до 31 марта 2026 года.

Кроме того, возник вопрос о том, является ли краткосрочная деятельность коммерческой или гражданской деятельностью. Действительно, многие правила совместного владения включают «буржуазную оговорку», запрещающую любую коммерческую деятельность в жилье. Правовая доктрина разделена по этому вопросу, как и прецедентное право, которое может выносить противоречивые решения. Кассационный суд в своем примечательном решении с 25 января 2024 г., похоже, сохранил гражданский характер этой деятельности по краткосрочной аренде, при условии, что она не сопровождается значительными пара-гостиничными услугами, такими как завтраки.

“Никакая позиция еще не решена, и каждая ситуация должна оцениваться с учетом назначения здания и конкретных положений правил совместного владения. В этом смысле перед сдачей в аренду рекомендуется получить юридическое заключение”рекомендует М^е Демеузой.

3. Уважайте соседей и не допускайте диких вечеринок.

Независимо от того, расположено ли ваше жилье в кондоминиуме или в доме, вы должны уважать спокойствие района. В противном случае последний будет иметь право подать на вас в суд на основании ненормального соседского беспорядка с целью прекращения вашей деятельности под угрозой финансового наказания и требования компенсации за причиненный (моральный) ущерб.

Чтобы избежать такой ситуации, желательно отбирать путешественников, отдавая предпочтение людям, которые уже получили положительную оценку от предыдущих компаний по аренде. А также установив минимум две ночи аренды и напомнив в рекламе о запрете на любое шумовое загрязнение. Вы также можете установить шумомер в общих помещениях (гостиной, столовой), чтобы получать оповещения в случае превышения допустимой громкости в децибелах и давать указания жильцам, в случае необходимости, немедленно прекратить причинять неудобства.

4. Если ваш арендатор сдает недвижимость в субаренду без вашего согласия, сохраните свои права.

Сдача в субаренду запрещена, если это прямо не оговорено в договоре аренды. Если вы поймаете, что ваш арендатор сдает ваше жилье в субаренду на краткосрочной платформе, прецедентное право признает за вами два права. Во-первых, право добиться расторжения договора аренды и выселения вашего арендатора. Тогда вашему арендатору, возможно, придется вернуть вам весь доход, полученный на этой платформе.

“Я рекомендую немедленно отметить это объявление на платформе судебным комиссаром (ранее называвшимся судебным приставом) и связаться с юристом, чтобы он мог инициировать составление официального уведомления арендатору о прекращении аренды и возврате вам полученных доходов. Вы также можете, при необходимости, обратиться к судье по спорам и защите, чтобы расторгнуть договор аренды и добиться возврата выигрыша.указывает Ксавье Демеузой.

5. Наймите бухгалтера и при необходимости получите помощь специалиста по налогам

Когда речь идет о краткосрочной аренде, поддержка бухгалтера является гарантией юридической и финансовой безопасности. Его вмешательство обеспечивает строгий и соответствующий требованиям учет, контролирует доходы и расходы, связанные с деятельностью, а также обеспечивает соблюдение обязательств по бухгалтерскому учету и отчетности, характерных для аренды мебели. Помощь налогового консультанта также позволяет вмешиваться в стратегические и юридические аспекты, особенно в выбор применимого налогового режима (микро, реальный и т. д.), а также избегать декларативных ошибок, которые могут привести к корректировкам.

Наконец, он вмешивается, чтобы проинформировать арендодателя о юридических и финансовых последствиях различных возможных статусов (LMNP, LMP, корпоративная практика, варианты налогообложения и т. д.), чтобы дать ему возможность сделать осознанный выбор в соответствии с его ситуацией и его финансовыми целями. Эта помощь тем более важна, поскольку такие платформы, как Airbnb, обязаны ежегодно передавать полученный доход налоговой администрации. «Такой превентивный подход позволяет надежно обезопасить деятельность по краткосрочной аренде и осуществлять ее с полным спокойствием»— настаивает наш эксперт.

6. Застрахуйте свое жилье для этой конкретной деятельности.

Краткосрочная аренда квартиры, как правило, является деятельностью, покрываемой вашим страховым полисом. Однако, если в договоре это прямо не предусмотрено, обязательно уведомите свою компанию об этой деятельности и убедитесь, что последняя подтверждает это покрытие, даже если это означает оформление конкретной дополнительной страховки.