Несмотря на отрицания, есть признаки того, что РБА действительно учитывает цены на жилье при установлении ставок.

Поскольку домохозяйства страдают от кризиса стоимости жизни, управляющие центральных банков, такие как Джером Пауэлл в США и Мишель Буллок в Австралии подвергаются постоянной критике со стороны политиков, экспертов и домохозяйств.

Перед каждым решением по процентной ставке ведутся дебаты о том, что должен делать Резервный банк Австралии (РБА), и прогнозы относительно того, что он будет делать. Впоследствии разрыв между ними вызывает бурные комментарии.

Это уникально для Австралии: высокая концентрация ипотека с переменной процентной ставкой подвергает австралийские домохозяйства изменениям процентных ставок больше, чем в других странах с развитой экономикой.

Решения по процентным ставкам влияют на экономику по-разному, включая стоимость бизнес-заимствований, стоимость австралийского доллара и инфляционные ожидания. Но они также оказывают почти немедленное воздействие на денежные потоки домохозяйств.

В преддверии решения Резервного банка по процентной ставке во вторник, дебаты возобновились.

Жилье усложняет картину

Одной из основных задач РБА является ограничение роста цен на потребительские товары и услуги – топливо, продукты питания, счета за электроэнергию и так далее. Но у банка есть неоднократно подчеркивал он не ориентируется на цены на жилье при принятии решения об изменении ставок.

Наше недавнее исследование показывает, что цены на жилье и долг домохозяйств, имея резко возросло за последние десятилетияусложнить решения РБА.

Помимо инфляции и занятости, РБА отвечает за обеспечение стабильность финансовой системы. Высокие цены на жилье и долги домохозяйств могут привести к финансовая нестабильность риски.

Что говорят бывшие инсайдеры РБА

Интервью, которые мы провели с пятью бывшими экономистами РБА показали, что жилье действительно влияет на их решения по процентным ставкам. Анализ документов RBA показывает, что, хотя банк часто публично отрицает ориентирован на рынок жильяон использует выплаты по ипотечным кредитам домохозяйств контролировать инфляцию и замедлить экономику.

Один бывший экономист РБА сказал, что жилье «парализует их и заставляет совершать ошибки».

По словам этого экономиста, в период с 2015 по 2019 год РБА удерживал процентные ставки выше, чем предполагало его собственное моделирование. За этот период РБА не достиг цели по инфляции потому что он был обеспокоен тем, что более низкие процентные ставки повысят цены на жилье и вызовут финансовую нестабильность.

В 2017 году Тогдашний губернатор Филип Лоу заявил РБА хотел бы более быстрого экономического роста и снижения безработицы. Но достижение этого при более низких процентных ставках «побудит людей брать больше займов» и, вероятно, «окажет большее повышательное давление на цены на жилье». Лоу не считал ни одну из этих вещей «в национальных интересах».

Отвечая на вопрос об этом периоде, тот же бывший экономист РБА, опрошенный, сказал:

были политические ошибки, которые были допущены именно потому, что они слишком много внимания уделяли рынку жилья.

Они заявили, что моделирование РБА предполагает, что ему следует снизить процентные ставки, и что его решение не снижать процентные ставки противоречит его собственным исследованиям.

Другой бывший экономист РБА сказал, что в этот период доминировали внутренние дебаты в банке о том, следует ли ему сосредоточиться на инфляции или на риске финансовой нестабильности, вызванной высокими ценами на жилье и крупными ипотечными кредитами.

Они заявили, что, хотя существуют «веские аргументы» в пользу снижения процентных ставок, РБА решил сохранить их на прежнем уровне, поскольку обеспокоен целями своей финансовой стабильности.

Проверка цен на жилье

В Слушания в Сенате в конце прошлого годаУправляющий РБА Мишель Буллок подверглась пристальному вниманию в связи с быстрым ростом цен на жилье и инфляцией.

Когда его спросили о роли Резервного банка в поддержании роста цен на жилье, Буллок признал, что «отчасти работа денежно-кредитной политики осуществляется через рынок жилья». Но она «не согласилась с тем, что Резервный банк несет ответственность» за цены на жилье.

Когда его спросили о роли «спекулянтов» недвижимостью и налоговых настройках, таких как скидка по налогу на прирост капитала, Буллок ответил:

Правительство проводит государственную политику в сфере жилья. Политика, которую я контролирую, — это процентная ставка.

Более медленный рост цен на жилье облегчит РБА установление процентных ставок. Отмена налоговых льгот для инвесторов, которые увеличивают спрос на жилье, цены на жильеи долг домохозяйств поможет.

На слушаниях в Сенате о реформировании скидки по налогу на прирост капитала бывший управляющий РБА Берни Фрейзер заявил, что налоговые льготы следует отменить.

Повышение ставок повлияет по-разному

Процентные ставки останутся политическими из-за их неравномерного воздействия.

Повышение процентных ставок увеличивает бремя выплат для молодых, более крупные ипотечные домохозяйства одновременно увеличивая сбережения и инвестиции
старые и богатые семьи.

Снижение процентных ставок повысить цены на жилье и заблокировать доступ людей на рынок.

В течение 2024 и начала 2025 года, когда процентные ставки росли, австралийцы, которые арендуют жилье или выплачивают ипотечные кредиты, более мягкий рост расходов домохозяйств чем те, кто полностью владеет своей собственностью.

Во время недавнего роста инфляции, расходы различались между возрастными группами. Люди в возрасте 18–39 лет сократили свои расходы на предметы первой необходимости и необязательные категории, а люди в возрасте старше 60 лет увеличили свои расходы.

Недавние покупатели жилья тратят в два раза больше их дохода на выплаты по ипотечным кредитам, чем новые покупатели жилья пять лет назад, когда официальная ставка наличных была близка к нулю.

Ожидается еще одно повышение процентных ставок либо во вторник, либо в мае.

Наше исследование показывает, что РБА, ограниченный высокими ценами на жилье, крупными выплатами по ипотечным кредитам и глобальные события – вряд ли в ближайшее время избежит гнева общественности и правительства.