Если вы покупаете особенно дорогой дом или живете в одном из самых дорогих районов страны, вам может потребоваться получить несоответствующую ипотеку, также известную как крупная ссуда. Эти кредиты могут быть полезны, потому что они позволяют занять гораздо больше денег для покупки дома, чем традиционные ипотечные кредиты.
Однако получение крупного кредита может быть сложной задачей, поскольку существуют более строгие требования к андеррайтингу и квалификационные требования, чем соответствующие ипотечные кредиты. От заявителей обычно требуется более высокий кредитный рейтинг, резервы на сберегательных счетах и более существенный первоначальный взнос. Вы также можете платить более высокую процентную ставку по крупному кредиту, чем традиционная ипотека. Но для тех, кто покупает роскошную недвижимость или покупает дом в регионе, где цены на жилье особенно высоки, крупные кредиты являются важным вариантом.
Что такое гигантский кредит?
Крупные кредиты — это ипотечные кредиты, которые превышают стандартные или «соответствующие» кредитные лимиты для района, где вы покупаете дом. Соответствующие кредитные лимиты ежегодно устанавливаются Федеральным агентством по жилищному финансированию (FHFA), и на 2023 год лимит в большинстве мест составляет 726 200 долларов, но в более дорогих регионах страны он составляет 1 089 300 долларов.
Например, в округе Сан-Франциско, штат Калифорния, лимит кредита на 2023 год для обычной ипотеки в городе (который является одним из самых дорогих мест для жизни в стране) составляет 1 089 300 долларов. Любой кредит, превышающий эту сумму, будет считаться гигантским кредитом.
«Крупные кредиты могут помочь поддержать потребителей, которые совершают более крупные покупки, как правило, в более дорогих частях страны», — говорит Брэндон Сноу, исполнительный директор по ипотечной стратегии Ally Home.
Важно отметить, что обычные кредитные лимиты варьируются от одного округа к другому, а это означает, что лимит в одном округе может быть значительно выше или ниже, чем в другом, в зависимости от общей стоимости жилья в округе. Потенциальные покупатели жилья могут ознакомиться с соответствующими кредитными лимитами в своем округе, посетив веб-сайт Веб-сайт Федерального агентства жилищного финансирования (FHA).
Поскольку они превышают обычные кредитные лимиты, гигантские кредиты не покупаются и не гарантируются Fannie Mae или Freddie Mac, двумя ипотечными предприятиями, спонсируемыми государством. По этой причине крупные кредиты часто считаются более рискованными, чем традиционные ипотечные кредиты.
Кто предлагает гигантские кредиты?
Крупные кредиты предлагаются почти всеми ипотечными кредиторами. Некоторые из известных крупных кредитных кредиторов включают Wells Fargo, Rocket Mortgage, Ally Home, Chase, Guaranteed Rate и Veterans United.
Хотя эти более крупные кредиты, как правило, широко доступны, правила получения одобрения и процентные ставки, связанные с кредитом, могут значительно различаться от кредитора к кредитору.
«Между кредиторами может быть меньше последовательности в отношении ставок по крупным кредитам по сравнению с обычными ипотечными кредитами», — говорит Сноу. «Это делает еще более важным поиск лучшего варианта крупного кредита».
Различия в рекомендациях могут даже означать, что, хотя один кредитор отклонил ваш крупный ипотечный кредит, вы вполне можете получить одобрение на ту же сумму кредита в другом месте.
«Важно поговорить с несколькими кредиторами, когда вы рассматриваете возможность получения крупного кредита, чтобы понять, как их уникальные правила и процентные ставки влияют на вашу способность покупать или работать с компанией… у которой есть несколько внутренних вариантов крупных кредитов», — говорит Дженнифер Бистон. , старший вице-президент по ипотечному кредитованию по гарантированной ставке.
Право на получение крупного кредита
Несмотря на то, что рекомендации по утверждению различаются, получить крупный кредит, как правило, сложнее. Часто вам понадобится отличный кредитный рейтинг, значительные денежные сбережения или резервы и минимальный долг по отношению к вашему ежемесячному доходу.
Низкое соотношение долга к доходу
Требования к соотношению долга к доходу (сумма вашего ежемесячного дохода, которая должна быть использована для выплаты долга) для заявителей на крупный кредит варьируется от одного кредитора к другому. Некоторые кредиторы могут позволить немного более высокий уровень долга, чем другие.
В случае с Wells Fargo, например, общее отношение долга к доходу, разрешенное для гигантских кредитов, ниже, чем максимально допустимое для обычных ипотечных кредитов кредитора. Для несоответствующих, крупных кредитов заемщики должны иметь DTI 43% или меньше. Но для других кредиторов порог DTI может быть выше.
«Есть программы, которые могут доходить до 50% долга к доходу, но в целом я бы рекомендовал вам стараться не превышать 40%, чтобы у вас было больше всего доступных вариантов», — говорит Бистон.
От хорошего до отличного кредитного рейтинга
Как и в случае с любой заявкой на получение кредита, чем выше ваш кредитный рейтинг, тем больше вероятность того, что вы будете одобрены и получите самые выгодные процентные ставки. Однако в случае крупных кредитов минимальный приемлемый кредитный рейтинг обычно составляет около 700.
«Есть несколько больших программ, доступных по цене от 680, но у вас будет больше вариантов на выбор с кредитным рейтингом 720+», — говорит Бистон.
Принятие мер для своевременной оплаты счетов и поддержание низкого кредитного баланса может помочь повысить ваш балл. И по мере того, как вы будете выплачивать новые кредиты с течением времени, ваш кредитный рейтинг также улучшится в результате последовательной истории платежей.
Значительные денежные резервы
Наличие достаточных денежных резервов для покрытия ипотечных платежей в случае изменения ваших финансовых обстоятельств часто является еще одним важным фактором при одобрении крупного кредита. Однако точное количество необходимых резервов — это еще одна область, которая варьируется от одного кредитора к другому.
«Например, для одной и той же суммы кредита одному крупному кредитору может потребоваться 36 месяцев. [of cash reserves] тогда как для другого потребуется всего шесть месяцев», — говорит Бистон. «Это действительно зависит от суммы кредита и крупного кредитора, с которым вы работаете, поэтому вы всегда должны получать второе мнение».
Как погасить крупный кредит
Ежемесячные суммы платежей по крупным кредитам рассчитываются так же, как и по обычным ипотечным кредитам, и включают основную сумму и проценты, а при наличии условного счета – налоги и страховку. Условия погашения также отражают условия традиционных ипотечных кредитов, предлагая такие варианты, как 15-летний и 30-летний график фиксированной ставки.
В то время как некоторые покупатели могут выбрать более длительный 30-летний ипотечный кредит, чтобы снизить ежемесячные платежи, другие могут выбрать более короткий 15-летний срок, чтобы быстрее погасить остаток и сэкономить на процентах в течение срока действия кредита.
Также могут быть варианты ипотечного кредита только для процентов, доступные для крупных кредитов, которые могут сделать ежемесячные платежи по такому большому кредиту более доступными, потому что, как следует из названия, заемщики платят только проценты, а не основную сумму, в течение вводного периода.
«Клиенты, которые получают значительную часть своего дохода в виде годового бонуса, и те, у кого есть переменный доход, могут захотеть рассмотреть кредит только под проценты, поскольку это может помочь им сопоставить ежемесячный платеж с их денежным потоком», — говорит Сью Барбер из Wells. Жилищное кредитование Фарго.
Плюсы и минусы использования крупного кредита для покупки дома
Хотя большие кредиты могут быть очень полезными, особенно в некоторых из самых дорогих частей страны, важно полностью понимать, как работают эти ипотечные кредиты, а также преимущества и недостатки, которые они могут предложить вам и вашей уникальной ситуации.
Плюсы:
- Разрешить вам занимать больше денег: Наиболее заметным преимуществом крупной ипотеки является то, что она предоставляет покупателям доступ к большему количеству денег для покупки дома.
- Вы можете приобрести большую квартиру: Имея в своем распоряжении больше денег, вы можете купить дом, который действительно хотите, или даже иметь больше вариантов дома на выбор.
Минусы:
- Более высокий минимальный кредитный рейтинг: Минимальный кредитный рейтинг для крупного кредита часто составляет около 700, тогда как для обычных кредитов он немного ниже — 620.
- Необходимы значительные денежные резервы: Заемщикам Jumbo-кредита часто требуется иметь от шести до 12 месяцев дохода доступные резервы наличности.
- Более крутой первоначальный взнос: Крупные кредиты имеют более жесткие требования к утверждению и могут даже потребовать, чтобы заявители имели первоначальный взнос до 30%.
Вынос
Крупные кредиты предоставляют заемщикам доступ к гораздо более крупным суммам кредита, и в тех частях страны, где жилье особенно дорого, эти кредиты имеют решающее значение. Однако, чтобы претендовать на получение крупного кредита, вам необходимо соответствовать более строгим требованиям к кредитам, которые часто включают в себя значительный первоначальный взнос, достаточные денежные резервы, отличный кредитный рейтинг и низкое соотношение долга к доходу. Как и в случае с любым типом ипотеки, при рассмотрении крупного кредита важно обращаться к нескольким кредиторам, чтобы получить наилучшую возможную сделку.
