Система регулирования арендной платы в Ирландии сдерживает расширение предложения жилья – The Irish Times

Финансовый крах 2008 года бросил длинную тень на рынок жилья Ирландии. Потребовалось много лет восстановления экономики, чтобы объем жилищного строительства вернулся к нынешнему уровню, составляющему около 33 000 в год.

Крупные успехи экономики с 2013 года фактически способствуют нынешней нехватке жилья. С тех пор взрослое население Ирландии выросло на одну восьмую по сравнению с 2-процентным ростом во всем ЕС. Обеспечение жильем такого большого прироста населения является серьезной проблемой в масштабах, с которыми не сталкивается остальная часть ЕС.

Между тем, некоторые последствия экономического спада все еще влияют на финансирование как жилищного строительства, так и покупки домов.

До финансового краха строительный сектор Ирландии был довольно гибким: многие мелкие строители быстро наращивали объемы производства, чтобы удовлетворить растущий спрос. Построив один дом, строитель обычно мог взять кредит в банке, чтобы построить еще четыре или пять, тем самым быстро наращивая объемы производства.

Финансы – не единственное препятствие на пути расширения предложения жилья. Еще одной большой проблемой является нехватка квалифицированных строителей.

Однако, как обнаружили банки, такое необеспеченное кредитование строителей было рискованным. Когда случился крах и строители не смогли платить банкам, банки сами рухнули.

Сегодня в результате этого опыта финансовый ландшафт для строителей полностью изменился. Доступ к банковскому финансированию для поддержки расширяющейся деятельности застройщиков очень ограничен – им приходится вкладывать большой капитал самостоятельно, а не полагаться в значительной степени на заимствования. В результате мы зависим от небольшого числа более крупных строителей с хорошим капиталом, которые выполняют большую часть тяжелой работы. Для мелких застройщиков менее капиталоемко и поэтому более привлекательно заняться ремонтом и модернизацией домов, а не строить новые. Это могло бы быть полезно для изменения климата, но это проблема в решении проблемы нехватки жилья.

[ House price inflation accelerates amid chronic lack of supply in second-hand market, Sherry FitzGerald finds ]

Государственные проекты, в которых государство финансирует участок и поручает кому-то его построить, сокращают сумму, которую должны собрать строительные фирмы. Однако строителям по-прежнему потребуется доступ к капиталу для заключения крупных контрактов. Для строительства сегодняшних многоквартирных домов также требуется больше капитала, чем для вчерашних домов, построенных по четыре или шесть одновременно. Таким образом, несмотря на долгожданное вливание государственного капитала, система стала менее гибкой, чем два десятилетия назад.

Конечно, финансы – не единственное препятствие на пути расширения предложения жилья. Еще одной серьезной проблемой является нехватка квалифицированных строительных рабочих. Система планирования является огромным препятствием, а серьезные задержки приводят к увеличению затрат. Вызывает тревогу сама сложность нового законопроекта о планировании. Пока законодательство не будет полностью проверено и закреплено, оно может усугубить проблемы.

[ Government’s housing delivery targets are ‘too low’, says Chambers Ireland ]

Даже когда нам удастся увеличить объем производства жилья до 40 000–50 000 единиц в год, потенциальным домовладельцам может быть трудно их купить. Банки наводнены нашими деньгами, представляющими собой огромные сбережения, накопленные за годы пандемии, поэтому у них есть много средств для кредитования. Однако, извлекая уроки из финансового кризиса, они могут выдавать кредиты только в том случае, если у домохозяйств есть значительный депозит и доход для обслуживания выплат. Это может оказаться существенным ограничением на пути расширения домовладения. Хотя совокупный сектор домохозяйств накопил очень значительные сбережения после пандемии, большая часть этих средств принадлежит людям, которые уже владеют своими домами.

Государство уже тратит много средств на новое социальное жилье. Однако, поскольку государству также необходимо инвестировать в другую жизненно важную инфраструктуру, оно не может взять на себя финансирование жилищных потребностей тех, кто уже имеет хорошие доходы.

Усвоив опыт финансового кризиса, банки могут выдавать кредиты только в том случае, если у домохозяйств есть значительный депозит и доход для обслуживания выплат.

Некоторую часть задолженности берет на себя банк мамы и папы. Тем не менее, существует значительный дефицит финансирования, что означает, что многие потенциальные домовладельцы продолжат арендовать жилье. Кроме того, для высокомобильного молодого населения, которое эмигрирует, возвращается или приезжает в Ирландию впервые, покупка дома не является подходящим краткосрочным вариантом. Нам нужен здоровый запас домов для аренды, а также домов для покупки.

[ ‘Massive increase’ in housing output required to solve crisis, says Chambers Ireland ]

Однако нынешний режим регулирования препятствует увеличению предложения нового арендуемого жилья. Хотя ограничение роста арендной платы для существующих арендаторов казалось хорошей идеей, в результате вытесняются те, кто будет инвестировать в новое предложение. В результате, хотя существующие арендаторы защищены, те, кто ищет жилье, сталкиваются с крайней нехваткой жилья с исключительной арендной платой.

Крайне важно защищать арендаторов от произвола со стороны арендодателей и обеспечивать гарантии владения. Однако нынешняя система регулирования арендной платы сдерживает расширение предложения аренды, что в конечном итоге приведет к снижению арендной платы.

2024-03-29 06:01:01


1711718954
#Система #регулирования #арендной #платы #Ирландии #сдерживает #расширение #предложения #жилья #Irish #Times